Рынок недвижимости helicopter view: ключевые показатели

В апреле состоялась первая в этом году конференция Московского Бизнес Клуба «Рынок недвижимости helicopter view: векторы развития, потенциальные возможности и ключевые показатели», которая собрала около 150 топ-менеджеров рынка недвижимости, представителей банков, архитектурных бюро, строительных, подрядных организаций, а также страховых и юридических компаний.

О трендах развития больших городов рассказал заместитель начальника управления Архсовета Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Сергей Глубокин, а также представил актуальные столичные объекты, которые уже стали знаковыми локациями для города.

За последние 10 лет в Москве появилось очень много интересных проектов, и в целом их уровень значительно вырос. Важно, чтобы каждый более-менее заметный участок представлял Москву на мировой архитектурной арене. Архитектура не только про облик — это про информационный посыл. На сегодняшний день, пожалуй, могу назвать три главных архитектурных тренда: высотность, силуэтность, индивидуальность.Сергей Глубокин

От красивой архитектуры перешли к стратегии выведения новых проектов на рынок. Текущие экономические обстоятельства означают для застройщиков, что удешевления стоимости банковского финансирования в ближайшее время не предвидится, а рыночная ипотека не станет доступнее. В то же самое время мы видим перспективы рынка и продолжаем искать новые площадки и формировать запас портфеля проектов, которые стартуют на горизонте одного-двух лет, когда ключевая ставка вернется к нормальным значениям.

Сегодняшние условия экономической нестабильности дают нам возможность для проектной экспансии. За последний год мы проанализировали свыше 150 площадок, расположенных более чем в десяти регионах России. В 2024 году ГК «КОРТРОС» намерена вывести на рынок не менее пяти новых проектов. Важно, что в них запроектировано не только жилье, но и места приложения труда, а также социальная инфраструктура. При этом продукт мы насыщаем по-настоящему уникальными опциями, что крайне важно в условиях ожесточившейся конкуренции среди застройщиков.Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор «КОРТРОС»

По данным сервиса «Домклик» средний доход заемщика семейной ипотеки в Сбербанке вырос за год на 80%  — с 55 до 99 тысяч рублей. На фоне изменений в сфере ипотечного кредитования застройщики продолжат искать новые инструменты для стимуляции спроса, в том числе и разрабатывать новые программы рассрочки. С 5 апреля Сбербанк снизил размер комиссии до 4,9% с 7,5% для всех застройщиков при выдаче льготной ипотеки в сегментах, где она требуется. Таким образом у застройщиков будет возможность снизить свои расходы.

Несмотря на то, что рынок ипотечных продуктов сжался, доля сделок с ипотекой по-прежнему остается довольно значительной — в нашей компании это около 50%. При этом клиентов все больше привлекают программы рассрочек. Девелоперы пытаются дать людям понятные инструменты в период неопределенности. Раньше менеджеры по продажам работали по определенному набору программ. Сейчас же их основная задача — максимально расположить к себе клиента, выяснить, какими средствами он располагает и предложить персональные финансовые инструменты для совершения сделки.Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group

Увеличение числа малогабаритного жилья на фоне высоких цен и рост плотности застройки в перспективе могут привести к тому, что часть предложения «зависнет» на рынке — сказал на конференции руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Одна из проблем сегодня — рост объемов предложения малогабаритного жилья, спрос на которое увеличивается на фоне заоблачных цен и выросших до заградительного уровня ипотечных ставок.

Сейчас рынок недвижимости делает логическую ошибку. Да, студии спасли рынок в последний кризис, во время ковида, СВО с последующими санкциями. Но это была пустая ниша, такого жилья практически не было в Москве и в России. Но эта ниша не безгранична, она скоро насытится. Кто первый «соскочит» с этого направления и начнет переформатировать свои объекты в нормальные площади, тот, на мой взгляд, выиграет.Олег Репченко

Эксперты разбирали реальные кейсы компаний и делились опытом в работе с застройщиками. Участники мероприятия обсудили векторы развития девелопмента, стратегии вывода новых проектов и поделились аналитикой по итогам продаж первых месяцев 2024 года в Москве и Московской области.

На первичном рынке жилья Московского региона за январь-февраль 2024 г. количество сделок по договорам ДДУ по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. снизилось на 11%: с 15,2 тыс. сделок до 13,5 тыс. сделок в 2024 г. При этом рост совокупной выручки за указанные периоды вырос на 19%: с 181,6 млрд. руб. до 216,5 млрд. руб.

Снижение количества сделок в Московской области в январе-феврале 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года составило 19%, а по Москве лишь 6%. Наиболее чувствительными сегментами ожидаемо оказались эконом и комфорт-класс, как наиболее зависимые от условий ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок по итогам февраля 2024 года в Москве составила 67%, а в МО 83%. Предварительные данные по марту 2024 года позволяют строить умеренно позитивный прогноз параметров спроса: количество сделок традиционно превысит показатели февраля. ‎директор по развитию «БЕСТ-Новострой» Александра Кржевова

Спрос на покупку недвижимости зависит от множества факторов, девелоперы стараются гибко менять стратегию динамичного ценообразования.

Еще одним участником конференции стала компания Profitbase, с помощью сервисов которой продается около 23 млн кв.м. первичной недвижимости.

На данных значительной доли рынка мы видим, что девелоперы пока не перестроили тактику работы коммерческих подразделений. Но в текущих реалиях для поддержания планового темпа продаж и, в то же время, для соблюдения необходимой маржинальности девелоперам критично перестраивать работу коммерческих отделов. Мы видим две ключевые точки прикладывания усилий: тюнинг конверсии продаж. У большинства компаний есть потенциал для увеличения конверсии на 30-60%. Это позволит поддерживать необходимый темп продаж. Второй фактор — более глубокая работа вымываемостью и ликвидностью ассортимента позволит поддерживать необходимую маржинальность.Оксана Дунина, co-founder компании

Актуальность новых проектов

Юнна Эрвиц, управляющий партнер IQ Estate отмечает, что одна из главных характеристик успешного проекта на рынке недвижимости — способность сочетать классические элементы, достижения современной цивилизации и новые веяния. Так, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию на горизонте жизненного цикла 50+ лет, дом сможет оставаться уникальным и привлекательным для избирательной целевой аудитории. Архитектура, вдохновленная лучшими образцами прошлого века, дизайн и интерьер, обращающиеся к формам и образам четырех главных стихий, инфраструктура и сервисы, отвечающие высоким запросам современного человека, — вот симбиоз, который обеспечит проекту актуальность и не оставит равнодушными будущих резидентов.

В связи с развитием технологий и сменой поколений в целом, на рынке недвижимости покупательские потребности серьёзно меняются. В перспективе 10 лет произойдет перерождение моноцентричных индустриальных городов в полицентричные, считает Кристина Дудко, коммерческий директор «GLINCOM».

Владельцы недвижимости в таких проектах смогут удовлетворить все свои жизненные потребности, не покидая периметра дома. И речь не только о бытовой инфраструктуре — здесь будут организованы функциональные пространства для общения, проведения свободного времени, работы.Кристина Дудко

Архитектурная визуализация через технологии и творчество — такой путь прошли спикеры из «MOSGRAF» Федерко Елизавета и Владислав Александров вместе с гостями конференции. По их мнению, главный двигатель прогресса в создании визуального контента для девелоперских проектов в 3D — это технологии. Сфера 3D позволяет делать что угодно и как угодно. Однако найти самый оптимальный, быстрый и элегантный способ можно только применяя творческий подход, благодаря которому визуальный контент становится «вкусным», атмосферным и, безусловно, продающим.

На конференции выступили Анастасия Бондаренко руководитель международной студии дизайна «BALCON» и Владимир Трутнев. Они затронули актуальную тему уникальности жилых и коммерческих интерьеров. На конкретных кейсах проектов студии эксперты отметили важность концепции и ее основных составляющих в подходе к любому дизайн-проекту. Студия вкладывает в свои проекты не только практический и эстетический смыслы, но и видит просветительскую задачу.

Наш подход заключается в разработке уникальных интерьеров — в создании пространств, которые являются органичным продолжением своих владельцев.Анастасия Бондаренко

Перспективы загородных проектов

Эпизоды ажиотажного спроса на загородную недвижимость (когда цены выросли почти на 45%) не повторялись со II полугодия 2020 года. В течение 2022 года спрос в сегменте и вовсе сократился почти на 40%, а в 2023 году он стал понемногу восстанавливаться. По итогам прошлого года по отношению к предыдущему периоду суммарный объем заключенных сделок увеличился почти на 30%, и уже I квартал 2024 года продолжил этот оптимистичный тренд.

Основным драйвером повышения цен сейчас является инфляция, вызывающая рост стоимости строительных материалов: за 2023 год себестоимость строительства загородного дома выросла на 25-30%. В сегменте присутствуют лишь единицы компаний-экспертов — опытных, надежных и достаточно крупных. Формальный выход на рынок крупных игроков городского многоквартирного сегмента не возымел заметного влияния на сегмент.

Девелоперами загородного жилья часто допускаются одни и те же ошибки. Проекты массово создаются без учета целевой аудитории, «на вкус» застройщика. Лишь единицы учитывают изменяющиеся и усложняющиеся потребности покупателей по функционалу загородного дома и по инфраструктуре поселка. При этом среди застройщиков ИЖС немало тех, кто до сих пор верит в некий «универсальный продукт», который «нынче продается», — то есть в саму возможность тиражировать какой-то востребованный тип домов на любом имеющемся земельном участке и получать в результате успешные поселки.Ольга Магилина, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group

От чего зависит проектный успех

Российские застройщики (по состоянию на апрель) в среднем задерживают сроки сдачи домов на 5,2 месяца, с учетом объектов, строительство которых остановлено, средний срок запаздывания ввода составляет 8,3 месяца. В Москве средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов меньше общероссийского — 4,7 месяца. Перенос фактического срока ввода за последние 12 месяцев в среднем по стране составляет 8,1 месяца, а в Москве — 4,3 месяца. 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, а 5 из 10 кратно их превышают, отметил спикер конференции Роман Гуров, CEO платформы «ДВИЖ».

Коммерческий успех определяет и человеческий фактор. «COLDY» очень ценит своих клиентов и проявляет открытый подход к общению с гостями офисов продаж», — сказал Василий Квливидзе, коммерческий директор компании.

Этот человечный и искренний подход к делу во многом определяет коммерческий успех компании. Мы создаем по-настоящему крутой продукт и даже в условиях турбулентности рынка демонстрируем прекрасные результаты по продажам: постоянные клиенты высоко ценят вовлеченность компании в то, что начинается с идеи, а затем воплощается в великолепную архитектуру, которая в дальнейшем многие годы украшает город.Василий Квливидзе

Управление убытками — современный вызов в девелопменте. Как уменьшить потери на недовольных клиентах, и за что не должна нести расходы управляющая компания — поделилась Наталья Никольская, адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» во время своего выступления. Эксперт отметила, что из-за недостатка работы с претензиями дольщиков на этапе постпродаж девелоперы ежегодно теряют сотни миллионов рублей.

При выстраивании грамотной работы с покупателями и проведении правильных антикризисных переговоров, бизнес может сохранить большие средства и повысить удовлетворенность клиентов. Также важна работа в информационном поле с претензиями дольщиков. Правильно организованная работа на гарантийном этапе ведет к сокращению убытков и повышению прибыли.Наталья Никольская

Конференция прошла в Усадьбе Салтыковых-Чертковых, в историческом особняке XIX века, где прошла уникальная экскурсия для гостей мероприятия.
Партнером мероприятия стал банный комплекс «Жар-птица».­­­­­­­­­­­­­­­­­­

В финале вечера состоялось торжественное вручение статуэток новым резидентам клуба, среди которых компании: Ростелеком, ГК Галс-Девелопмент, Главстрой, Samolet Select, ГК UNION, СИТИ21, Profitbace, MOSGRAF, МКА «Арбат», VSN Group.